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相続した不動産の名義変更業務
相続に関連した不動産登記の手続きは、亡くなった方の生まれたときから亡くなるまでの戸籍謄本等をすべて取得しなければならず、相当な労力をとられる場合があります。
また、遺産分割協議書などの専門的な書類を誤りなく正確に作成することは難しいものです。
当事務所では、不動産の名義変更をスムーズに進めることができるように、ご相談を承り、全力でサポートいたします。
当事務所での主なご依頼内容
当事務所に相続した不動産の名義変更を依頼されるのは次の３つのケースが多いです。
- 父が亡くなったので母（私）の名義にしたいというご依頼
- 両親ともに亡くなったので私の名義にしたいというご依頼
- 田舎にある実家を私の名義にしたいというご依頼
登記申請はオンラインで行いますので日本全国どの地域の不動産でも対応できます。
相続が発生してから名義変更を完了するまで時間が掛かった方ほど、登記申請が完了した報告をさせていただくと安心される様子が伝わってきます。大切なご家族が亡くなられた悲しみの中でやらなければいけないと思いながらも手続きを進めることができなかったもどかしさが解消されたことが大きいのだろうと感じています。
お話を聞かせていただいて、不動産の名義変更だけでなく預貯金、株式の解約・名義変更のサポートも必要とされる場合は遺産承継業務をご提案いたします。
相続した不動産の名義変更業務のご案内
遺言の有無を確認して、遺言がなければ相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書と登記申請書を作成して、法務局に登記申請を行います。相続による不動産の名義変更手続きはこのような流れで進めることが一般的です。
| ① | 遺言の有無の確認 |
| ② | 相続人の確定 |
| ③ | 遺産の確定 |
| ④ | 遺産分割手続き |
| ⑤ | 相続による不動産の名義変更手続き |
①遺言の有無の確認
遺言の調査方法は公正証書遺言と自筆証書遺言の場合で変わります。詳細はこちらをご確認ください。
②相続人の確定
亡くなった方の生まれたときから亡くなるまでの戸籍謄本等 注1）を取り寄せて相続人を確定します。
③遺産の確定
把握できている遺産の他に不動産、預貯金や借金、保証債務などがないかを調査します。銀行が口座名義人の死亡を知ることで、口座が凍結されてしまうので照会にあたっては注意が必要です。
関連｜知識ゼロでも大丈夫｜遺産の調べ方と注意しないといけないこと
④遺産分割手続き
すべての相続人の合意のもとに遺産分割協議を行います。遺産分割協議書 注2）へ相続人全員の署名・押印が必要になります。
関連｜知識ゼロでも大丈夫｜遺産分割協議の進め方・遺産分割協議書の作り方
⑤相続による不動産の名義変更手続き
遺産分割の結果、不動産を取得した相続人名義に所有権移転登記 注3）を行います。
相続した不動産の名義変を行う際に当事務所でサポートさせていただく事項は次の通りです。
- 戸籍謄本の取得 注1）
- 相続人の確定作業及び相続関係のわかる図面（相続関係説明図）の作成
- 遺産分割協議書の作成 注2）
- 遺産分割協議に基づいた所有権移転登記 注3）
なお、ご要望があれば以下の手続きもサポートいたします。別途料金が発生しますが、ご依頼をいただく前に御見積書を作成いたします。
- 名寄帳の取得
- 法定相続情報一覧図の取得
- 預貯金、株式の解約・名義変更手続き
登記の専門家である司法書士が関与することで、必要な戸籍は見落としなく整い、名義変更に欠かせない遺産分割協議書などの専門的な書類は誤りなく確実に作成することができます。
当事務所が戸籍の取得から登記申請まで一括してサポートいたします。登記手続きが完了するまで安心してお任せください。
料金について
当事務所の相続した不動産の名義変更業務の基本料金はこちらです。
| 基本料金（円） | |
| 相続した不動産の名義変更業務 | 88,000円（税込）/件 |
※上記料金以外に登録免許税や戸籍謄本等の取得費用・交通費・郵送代等の実費がかかります。
※相続人が兄弟姉妹の場合など内容が複雑な場合は加算されることがあります。ご依頼をいただく前に御見積書を作成いたします。
※登録免許税の立替は行っていませんので、料金のお支払いの時期は登記申請前にお願いいたします。
必要書類について
遺言がない場合と遺言がある場合の必要書類については、こちらの比較表をご確認ください。
関連｜遺言がない場合と遺言がある場合の必要書類の比較表
登録免許税について
相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税の計算式は、不動産の固定資産税評価額×4/1000です。
| 計算式 | |
| 相続を原因とする所有権移転登記 の登録免許税 | 不動産の固定資産税評価額×4/1000 |
例えば、不動産の固定資産税評価額2,000万円の自宅（土地・建物）を相続人名義に所有権移転登記を行う場合の登録免許税は80,000円になります。
不動産の固定資産税評価額は納税通知書もしくは評価証明書で確認します。
※相続登記の登録免許税が免税される場合があります
参考｜登録免許税計算のポイント｜前橋地方法務局
相続した不動産（財産）の名義変更業務のお問合せはこちらから
お問合せフォーム利用規約に同意いただいた上で、こちらのお問合せフォームに必要事項をご記入の上、送信内容を確認して「送信」をクリックしてください。
「お問い合わせ内容」の定型文
こちらをコピー＆ペーストしてご活用ください。
相続した不動産の名義変更についてご相談させてください。
・〇月〇日に（父）が亡くなりました。
・相続人は（母）と（私）と（妹）の3人です。
・（実家）の名義変更をしたいです。
・面談の希望日です。
〇月〇日（〇）〇時～、〇月〇日（〇）〇時～
【お問合せフォーム利用規約】
【お問合せフォーム利用規約】
- 本フォームのご利用は、①ご予約、②業務内容のお問合せに限らせて頂きます。
- 上記①、②以外のご質問やお名前・メールアドレスの記載がない場合（又は不十分な場合）のご返信は行っておりませんので、その旨ご了承ください。
- 営業時間外や土日祝日のお問合せについては、翌営業日以降のご返信となりますので、その旨了承ください。
- 当事務所では、お電話やメールでの無料相談は行っておりません。本フォームを利用しての質問や相談はご遠慮ください。
- 面談時に状況等を伺った上で御見積書を作成いたしますので、本フォームでの料金のご質問はお受けしておりません。
相続した不動産の名義変更業務のご依頼例
参考までに当事務所で相続した不動産の名義変更をサポートさせていただいた事例をご紹介します。
実家の名義を私に変えたいです
よくある一般的なケース（現物分割の事例）です。質問を通して理解が深まるようにと考えてQ＆A形式でまとめました。具体的な状況をイメージしながら読んでいただければ幸いです。
当事務所へのご相談内容
【Aさん】
父が亡くなり、実家の土地と建物、預貯金が遺産として残りました。
遺言はありません。家族構成は、母と子供は私、姉、弟の3人ですが、姉は数年前に亡くなっています。
私は両親と同居しており、今後も母と同居して面倒を見ていくつもりなので、実家は私が取得したいと考えています。
今後どのような手続きが必要になるのかわからず困っています。
お姉さんはお父さんより先に亡くなられているので、お姉さんが相続するはずの相続分は、そのお子さんに受け継がれます。これを代襲（だいしゅう）相続といいます。
お母さんが同意されているなら弟さんと姪御さんが納得すればAさんがご実家を相続することができます。
【Aさん】
姪も相続人なんですね。弟は父からマイホーム購入の頭金として1,000万円を出してもらっていたこともあって、私が実家を相続することを承諾しています。
姪にも確認します。法定相続分通りにわけなくてもかまいませんか？
遺産分割協議は相続人全員の意見が一致する必要があり、多数決ではできません。
法定相続分は決まっていますが、「誰が」、「何を」、「いくら」受け取るかを相続人全員が納得すれば法定相続分通りである必要はありません。
まとまった遺産分割の内容
話し合いの結果、遺産は次のように分けることになりました。
- ご実家はＡさん
- 預貯金はお母さん、弟さん、姪御さんの3人で均等に
完成した遺産分割協議書を元に、ご実家の名義をＡさんに変更しました。
登記完了まで
期間 約1ヶ月
ご実家の相続登記と同時に、法定相続情報一覧図の申請を行いました。預貯金の解約は法定相続情報一覧図と遺産分割協議書でご自身で手続きをされることになりました。
費用 約18万円
基本料金、登録免許税、戸籍の取得費・郵送費などの実費の合計額です。
遺言がなければ、民法が定める基準（法定相続）で分けることになります。
まず、亡くなられたお父さんの配偶者であるお母さんが相続人になります。次に、子供であるA子さんとご兄弟が相続人になります。お姉さんはお父さんより先に亡くなられているので、お姉さんが相続するはずの相続分が、そのお子さんに受け継がれます。これを代襲（だいしゅう）相続といいます。
そうすると、お父さんの相続人は、お母さんと子供であるA子さんと弟さん、そしてお姉さんの息子さんということになります。相続分はお母さんが2分の1で、他の方は6分の1ずつとなります。
弟にお金を払うので実家は私の名義にしたい
当事務所へのご相談内容
【Aさん】
父の遺産は実家の土地建物と預金です。半分ずつ相続することで弟も納得しているのですが、私は実家近くの畑で野菜を作っていて、便利なので実家はしばらくそのままにしておきたいです。
実家を売却して分けることも考えましたが、ひとまず私の資産から弟に法定相続分を払うつもりです。
具体的にどのような手続きが必要になるのかわからず困っています。
Aさんがおっしゃっているのは、特定の遺産を相続する代わりに他の相続人に代償金を渡す遺産分割の方法で、代償分割（だいしょうぶんかつ）といいます。
代償分割は不動産など分割しにくい遺産を売却せずに、公平に相続することができます。
【Aさん】
代償分割という方法なんですね。代償金の支払いは少し先か、分割払いでも構いませんか？
半年後には退職金が入る予定です。その時で良ければ一括で払うことができます。
弟さんが納得すれば少し先でも分割払いでも構いませんが、支払い期限は明確にしておきましょう。
遺産分割協議書に代償分割についての記載がないと、代償金の支払いでなく贈与と税務署に判断される恐れがあるので、代償分割を行う場合は遺産分割協議書に必ず記載しておく必要があります。
まとまった遺産分割の内容
話し合いの結果、遺産は次のように分けることになりました。
- ご実家はＡさん、預金は弟さんが受け取る。
- 遺産の半分に相当する1,000万円をＡさんが弟さんに○月○日までに支払う。
登記完了まで
期間 約1ヶ月
完成した遺産分割協議書を元に、ご実家をＡさんの名義に変更しました。同時に法定相続情報一覧図の申請を行いました。預金の解約は法定相続情報一覧図と遺産分割協議書で弟さんが手続きをされることになりました。
費用 約20万円
基本料金、登録免許税、戸籍の取得費・郵送費などの実費の合計額です。
実家を売却して公平に分けたい
当事務所へのご相談内容
【Aさん】
父の遺産は実家の土地建物だけで預金はほとんどありません。
私も妹達もそこに住む予定はありません。相続で揉めたくないので相続登記が終わり次第、売却して公平にわけようと話がまとまりました。
早く実家を売却して手続きを終わらせたいので、実家を私の名義にする相続登記をお願いします。
妹達も私の名義にすることに納得しています。
おっしゃる通り、相続人の一人の名義、例えばAさんの名義にすると相続・売却の手続きはシンプルです。
ただし、売却で利益が出ると翌年のAさんの健康保険料が上がるかもしれません。
売却益が出そうなら譲渡所得税、増加する健康保険料などを考慮して分ける方が公平だと思います。
もしくは、Aさん一人の名義にせず法定相続分の3分の1ずつ相続登記をした後で、相続人全員で売却した方が手続きにとられる手間や税の負担も公平になると思います。
【Aさん】
わかりました。妹達も近くに住んでいるので一旦3人の名義にしてから売却することも問題ないと思います。念のため、妹達に確認します。
まとまった遺産分割の内容
話し合いの結果、遺産は次のように分けることになりました。
- ご実家の土地・建物ともに3人のお子さんで3分の1ずつ相続する。
税理士さんに確認すると、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を使って減税できそうなことがわかりました。
登記完了まで
期間 約3週間
完成した遺産分割協議書を元に、ご実家の名義を変更しました。手続きと並行して地元の不動産業者に売却の依頼を行い、名義変更直後に売却を完了することができました。
費用 約18万円
基本料金、登録免許税、戸籍の取得費・郵送費などの実費の合計額です。
息子は小学生です。遺産分割はどうすればいいですか？
当事務所へのご相談内容
【Aさん】
突然のことだったので、亡くなった夫は遺言を書いていませんでした。
相続人は私と息子だけですが、小学生の息子と遺産分割はできるんでしょうか？
遺産分割協議は小学生の息子さんとはできません。
息子さんに代わって遺産分割をする特別代理人を選んでもらうために、家庭裁判所に申立てをする必要があります。
ご親戚に特別代理人になってくれそうな方はいませんか？
【Aさん】
親戚でいいなら私の弟（息子の叔父）がなってくれると思います。
息子も弟になついているので、大丈夫だと思います。
特別代理人になってもらうのに弟にはどんなことをお願いすればいいですか？
家庭裁判所に申立てをするにあたって、弟さんの住民票が必要になります。
申立て後に、家庭裁判所から弟さん宛に照会という書面が届きます。書面には弟さんが特別代理人として適任かどうかを判断するための質問が記載されているので、それに回答してもらう必要があります。
また、申立て時に判明している遺産を元に遺産分割協議書の案を作ります。特別代理人は未成年の息子さんの利益を保護するという立場の人なので、事前にその内容を弟さんに伝えて、その分け方にすることについて弟さんに理解してもらう必要があります。
無事に弟さんが息子さんの特別代理人に選任されたら、特別代理人である弟さんと遺産分割協議を行います。遺産分割協議書には弟さんに署名と、実印で押印してもらうことになります。
まとまった遺産分割の内容
管理面を重視して遺産は全てＡ子さんの名義にすることになりました。
遺産分割をする上で、子供の法定相続分を確保すべきという考え方もありますが、遺産は息子さんの生活費、教育費に使うことを説明して裁判所に理解してもらうことができました。
登記完了まで
期間 約3ヶ月
特別代理人選任申立は準備から完了まで2ヶ月かかりました。預貯金の手続きを先行するために、先に法定相続情報一覧図の申請を行い、その後にご自宅の名義をＡさんに変更を行いました。
費用 約17万円
基本料金、登録免許税、戸籍の取得費・郵送費などの実費の合計額です（特別代理人選任申立の費用は含まれていません）。
相続と同時に兄との土地の共有状態を解消したいです
当事務所へのご相談内容
【Aさん】
先日父が亡くなりました。母と私は引き続き実家で暮らす予定です。
家族で話し合って実家の土地と建物は私が相続することになったので、名義変更をお願いします。
登記事項証明書を確認したところ、ご実家の土地はいくつかに分かれていて、そのうちの1つの土地にはお兄さんの持分があるようです。
お兄さんが亡くなった時にはお兄さんの奥様やお子さんが相続人になるので、権利関係が複雑になる可能性があります。
【Aさん】
実家の土地の中に祖母から贈与してもらった土地があって、それは兄との共有でした。
兄には別れた奥さんとの間に2人の娘がいますが、その娘達とは疎遠になっているようです。
父の遺産である実家はすべて私がもらうことになっているので、兄の持分も相続手続きと一緒に私の名義に変えてください。
わかりました。ただし、売買や贈与といった何か原因がないと、名義を変えることはできません。
例えば、お兄さんがAさんに無償で土地の持分を渡してもいいということなら、贈与で名義変更することができます。
ご提案した内容
売却の予定はなくＡさんがご実家に住み続けるつもりなら、相続手続きと一緒にお兄さんとの土地の共有状態を解消しておくことが良いでしょう。
お兄さんの持分は多くはないので、仮に贈与税がかかるならどの程度なのかを税理士さんに試算してもらい、金額次第で贈与を原因に名義変更をすることをご提案しました。
登記完了まで
期間 約1ヶ月
完成した遺産分割協議書を元に、お父様の持分をＡさんに変更しました。相続手続きと同時に贈与を原因としてお兄さんの持分もＡさんの名義に変更して、ご実家はＡさん１人の名義にすることができました。
費用 約22万円
基本料金、登録免許税、戸籍の取得費・郵送費などの実費の合計額です（贈与手続きの費用も含まれています）。
相続登記の最近の動向
不動産の名義変更は何ヶ月以内にしなければいけないといった法的な決まりはありませんでしたが、令和６年４月１日から相続登記の申請が義務化されました。
関連｜相続登記の義務化で何が変わる？｜令和6年4月1日スタート
何代も前から遺産分割協議及び名義変更（相続登記）をしないで放置している場合は、相続人が非常に多くなったり、相続人どうしが疎遠だったりと遺産分割協議が難航することも考えられます。
不動産を売却しようとする時や不動産を担保にお金を借りる時など、名義変更（相続登記）をする必要が生じた場合に慌てないためにも、遺産分割協議がまとまり次第、相続登記を済ませておくことをおすすめします。
相続手続き Q＆A
ここでは相続した不動産の名義変更業務について、よくあるご質問をご紹介します。
被相続人（亡くなった方）の生まれた時から亡くなるまでの戸籍は当事務所で取得いたします。必要な戸籍の数や本籍地のある役所が近くか遠方かで郵送費などが変わってきます。数千円程度がほとんどですが相続人の数が多い場合には数万円になるケースもあります。
相続人が遺産をどのように相続するかについて、民法では、遺産総額の何分のいくらかという割合でしか規定がないので、実際には誰がどれだけ、どの遺産を受け取るのかについては、法律とは別に相続人どうしの話し合いによって決めることになります。これを遺産分割協議といいます。
例えば、お父さんの遺産である自宅の土地と建物、預貯金を「誰が」、「何を」、「いくら」受け取るかということを決めることです。なお、この遺産分割協議は相続人全員の意見が一致する必要があり、多数決ではすることができません。
相続の承認も放棄も届け出をする義務はありません。ただし相続が開始したことを相続人が知った日からなにもせずに3ヶ月が過ぎると、自動的にプラスの遺産もマイナスの遺産も全部相続したことになってしまいます。これを単純承認といいます。
もし、亡くなった方に多額の借金があった場合は、借金（マイナスの遺産）も相続財産のうちですから、相続の放棄をしない限り、その返済債務も相続人が受け継ぐことになります。
遺言執行者に指定されている方に代わって遺言にもとづく執行業務も承ります。
遺言で指定されている内容の通りにご自宅などの不動産や預貯金の名義変更手続きをサポ―トいたします。詳しくはお問い合わせください。
信頼できる税理士と一緒にお話を伺います。相続税に限らず司法書士・行政書士の専門外の内容については連携している税理士・弁護士などの専門家と一緒に対応いたします。
信頼できる不動産会社とのネットワークがありますので、相続された不動産の売却などについてもお気軽にご相談ください。
連携している税理士・弁護士などの専門家
相続問題は多岐にわたることから、弁護士、税理士といった相続分野に精通した専門家のグループ「大阪の相続あんしんナビ」を立ち上げ、1,000件以上の相続問題に対して提案・サポートを行ってきました。
ご相談・お問合せ
司法書士・行政書士 伊藤 薫