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住所等の変更登記の義務化とスマート変更登記とは？

伊藤薫

住所等の変更登記が義務化されます

これまでは、引っ越しをしたり、結婚して苗字が変わっても、登記簿上の住所や氏名を変更することは任意でした。

任意だったことで、都市部では住所等の変更登記がされていなかったことが、所有者不明土地が発生する主な原因となっているとの調査結果があります。

そこで、所有者不明土地解消に向けた取り組みの1つとして、2026年4月1日から住所等の変更登記が義務化されます。

今後は、不動産の所有者は、氏名・住所の変更日から2年以内に変更登記をすることが義務になります。

また、2026年4月1日より前の変更についても義務化の対象になるため、変更の登記をしていない場合は、2028年3月31日までに変更の登記を申請しなければいけません。

正当な理由がないのに、申請を怠った場合は5万円以下の過料が科される可能性があります。

住所等の変更登記の義務化の負担を軽減するため、法務局が職権で住所等の変更登記をするサービス「スマート変更登記」が2026年4月1日（施行）から始まります。

スマート変更登記を利用するためには、「検索用情報の申出 1)」が必要になりますが、検索用情報の申出をしておけば、住所等変更登記が義務化された後も、義務違反に問われることがなくなるという便利な制度です。

1)国内に住所を有する自然人に限ります。法人は「会社法人等番号の登記」をすれば、スマート変更登記が利用できます。

検索用情報の具体的な内容は以下の通りです。

(1) 氏名
(2) 氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない者にあっては、氏名の表音をローマ字で表示したもの）
(3) 住所
(4) 生年月日
(5) メールアドレス
出典：法務省の公式ウェブサイト

(5) は登記官が職権で変更登記をすることについて、所有者にメールで確認するためのメールアドレスです。

所有権の名義人になった時期によって、検索用情報の申出の方法は異なります。

✅2025年4月21日以降に新たに所有権の登記名義人となる場合

→原則として、その登記申請時に検索用情報を申し出ることになります

✅2025年4月21日時点で既に所有権の登記名義人である場合

→登記申請と別に、申出をすることができます。2)

2)登記簿に記録されている氏名・住所に変更があり、その変更の経緯を住基ネットで確認することができない場合には、変更の経緯を確認することのできる住民票の写し、戸籍の附票等の提出が必要になります。

【検索用情報の申出が済んでいる場合】に、市町村で住所等の変更の届出（自然人）をすると、以下のような流れで変更登記が行われることになります。

なお、本人に確認する理由と方法は以下の通りです。

ＤＶ被害者等、最新の住所を公示することに支障のある方がおられることを考慮して、所有者の了解を得た上で、登記官が職権で変更登記をするため。

メールアドレスを申出た方はそのメールアドレス宛に連絡をして確認します。メールアドレスの申出をしていない方には住所に書面を送付する方法が予定されているようです。

2026年4月1日から住所等の変更登記が義務化されます。

義務化の負担軽減のため、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し、これに基づいて職権で登記を行う仕組み（スマート変更登記）が2026年4月1日から開始（施行）します。

スマート変更登記を利用するために必要な検索用情報の申し出が2025年4月21日からスタートしています。

※本資料は法務省の公式ウェブサイトを参考にまとめました。
参考｜スマート変更登記のご利用方法（法務省の公式サイト）

司法書士・行政書士伊藤薫

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